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서울 집값이 급격히 뛰고 있지만 소득도 덩달아 증가하자 높은 집값에도 부담감 없이 희소성을 갖춘 주거지를 찾아 한강변의 고가 아파트들을 척척 사들이고 있다는 해석이 나온다. 이로 인해 뉴욕 최고 부촌인 맨해튼 어퍼이스트사이드나 LA의 베벌리힐스처럼 '서울 속 서울' 격의 부촌이 재탄생하고 있다.
매일경제와 부동산R114가 서울 대표 아파트 500곳을 추려 각 단지의 아파트값과 거주 가구별 소득·소 중고차할부이율 비, 부채와 소유자 현황을 조사한 결과 거주민의 실소유 비중은 나인원한남(73.9%)이 가장 높았다. 이곳은 방탄소년단(BTS)의 지민과 RM, 가수 지드래곤 등 톱스타들을 비롯해 젊은 오너 3·4세 등 기업인이 다수 거주하는 곳이다. 이 단지의 전용면적 273㎡는 지난 7월 220억원에 거래돼 신고가를 찍었다. 이어 소득수준이 가장 높았던 타워팰리스1차( 국민은행 개인사업자대출 69.8%), 한남더힐(69.5%), 아크로포레스트(69%) 순으로 서울 아파트 평균을 크게 상회했다. 평당가가 가장 높은 신축 아파트인 래미안원베일리(53.7%), 반포르엘(39%)이나 구축 대장 아파트인 압구정 신현대(11.2%) 등과 비교해 큰 차이를 보였다.
아파트값은 서초구 신축과 한강변 재건축 단지들이 강세를 보였다. 서울 3. 변경 3㎡당 가격 평균 1억원 이상 단지는 13곳, 5000만원 이상 단지는 155곳으로 나타났다. 3년 전에는 평균 1억원 이상 단지가 3곳, 5000만원 이상 단지가 127곳이었다.
서울 서초구 반포동 래미안원베일리는 3.3㎡당 가격이 1억3618만원으로 1위에 올랐다. 이어 나인원한남(1억2917만원), 압구정 신현대(1억2358만원), 전세자금대출 상환기간 아크로서울포레스트(1억2309만원), 신반포2차(1억1871만원), 서초구 아크로리버뷰(1억1847만원), 래미안퍼스티지(1억1246만원), 반포르엘(1억1206만원), 아크로리버파크(1억1150만원) 순이었다. 이는 거주자의 연소득이 높은 단지의 순서와는 다소 차이를 나타내고 있다.
평당가가 5000만원을 넘는 '상급지'의 확장도 서울 서브프라임이란 부촌 지도에서 새롭게 발견된 트렌드다. '얼죽신' '똘똘한 한 채' 트렌드와 맞물려 서울에서도 초고가 부촌 아파트와 일반 아파트의 양극화가 심화하고, 아파트별 계층도 더욱 촘촘히 나뉘고 있다는 분석이다. 한남동, 압구정동, 반포동 등 이른바 '넘사벽' 부촌을 위시해 강남 3구, 용산구, 성동구, 동작구, 마포구 등에서 중산층이 선호하는 이른바 '미들급' 부촌이 늘어나고 있는 흐름이다.
집값이 최근 올라도 너무 올랐다는 말이 나올 정도지만 부촌 아파트 거주민의 소득도 3년 전과 비교할 때 가파른 상승세를 보였다. 서울 대표 부자 아파트 단지에서 연소득 1억원은 '뉴노멀'이 됐다. 조사 대상에 포함된 500개 아파트 가운데 연소득이 1억원을 넘는 아파트 단지는 총 294곳에 달했다. 2021년 155곳 대비 두 배로 늘어난 수치다. 나인원한남, 한남더힐 거주자의 연소득은 2021년 대비 각각 3억2015만원, 4억4586만원 늘었다.
한강변 신축 효과로 서울에서 가장 비싼 아파트 단지가 밀집한 반포에서는 래미안퍼스티지가 연소득(2억9635만원)이 가장 높았다. 의사 등 전문직이 다수 모여 사는 것으로 알려진 반포자이(2억4904만원), 아크로리버파크(2억3024만원)도 연소득이 2억원을 훌쩍 넘겼다.
압구정 신현대의 경우 거주민의 실소유 비율은 11%에 불과하지만, 소득이 2억508만원으로 상위권에 위치했다. 전월세라도 부촌에 진입하고 싶어 하는 수요가 그만큼 많다는 뜻이다.
대치동 '우선미' 단지 중 하나인 선경1, 2차는 1983년 입주한 낡은 아파트지만 2억2867만원의 연소득을 기록했다. 강남 최고 학군과 양재천 조망을 누릴 수 있다는 점에서 강남 토박이들이 장기 거주하는 단지다. 강남구에선 압구정 신현대와 래미안대치팰리스1단지(1억646만원)가 이름을 올렸다.
한남동, 성수동, 도곡동 등에 위치한 최고급 하이엔드 아파트는 거주민들이 집값 변화에 크게 연연하지 않는 경향을 보인다고 한다.
이번 조사를 총괄한 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "최고 부촌의 조건은 교통도, 학군도 아니라 소득으로 설명할 수 없는 '넘사벽'의 가격, 전문직, 사업가, 연예인, 정치 지도자 등이 집중된 소프트파워와 사회적 인식에서 정해지고 있다"고 분석했다.
부자 아파트의 채무 상황은 어떨까. 초고가 아파트를 사들이는 사람들이 '현금 부자'라는 일반 인식과 달리 적극적으로 대출을 활용하고 있었다. 500개 아파트의 주택담보대출 약정 금액 현황을 살펴보면 나인원한남, 아크로서울포레스트, 한남더힐, 갤러리포레 3곳만이 12억원 이상의 대출을 약정하고 있었다. 부자들의 소득은 빠르게 늘고 있어 대출 이자를 감당할 수 있는 수준이다.
[위지혜 기자 / 박재영 기자 / 황순민 기자]