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[아이뉴스24 이효정 기자] 정부의 부동산 시장에 대한 전방위적 압박 속에 매물이 증가하는 가운데, 강남 재건축 아파트에서도 급매물이 등장하고 가격 하락세도 나타나고 있다. 세금 강화 기조에 더해 재건축 관련 규제가 시장을 옥죄면서 일부 집주인들이 매도에 나선 것으로 풀이된다.
21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡는 지난달 42억원(4층)에 거래됐다. 이는 지난해 10월 기록한 신고가 43억1000만원(13층)보다 소폭 낮은 수준이다. 그런데 지금은 신고가 대비 4억원 가량 낮은 39억원 중반대의 급매물도 나와 있다.
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은마아파트 전경. 2025.09.08 [사진=이효정 기자 ]


대치동의 A중개사무소 관계자는 "은마아파트 34평 급매물은 39억5000만원 수준으로 당초 집주인이 내놓은 가격보다 5000만원 더 낮춘 것"이라며 "거래가 되지 않아 릴박스 추가 조정된 것이어서 최근 실거래가격보다 적어도 2억원 이상 저렴한 물건"이라고 소개했다.
그러면서 "다주택자 소유 물건은 아니지만, 보유세가 높아질 것이란 전망이 나오는 데다 장기보유특별공제 혜택도 줄인다고 하니까 집주인이 매물로 내놓은 것"이라고 말했다.
은마아파트는 2023년 조합 설립을 마치고 재건축 사업을 추진 검증완료릴게임 중이다. 지난해 서울시가 ‘신속통합기획 시즌2’ 대상지로 선정하면서 사업에 속도가 붙었다. 역세권 용적률 특례 적용을 받아 기존 4424가구에서 최고 49층, 5893가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 현재 통합심의 절차를 진행 중으로, 이르면 올해 안에 사업시행인가 절차에 들어갈 것으로 전망된다.
은마아파트 맞은편 대치미도아파트 바다이야기합법 전용 84㎡ 역시 40억원 수준의 급매물이 나와 있다. 지난해 10월 44억3000만원(10층)에 신고가를 기록했던 점을 감안하면 약 4억원 낮아진 셈이다. 대치미도아파트는 올해 조합설립인가를 받을 것으로 기대되는 단지다.
B중개사무소 관계자는 "급매물로 저층 물건이 39억원에 나왔고 다른 로열층 물건은 41억원 수준"이라며 "지난해 같은 바다신릴게임 평형의 실거래가를 고려하면 4억~5억원 가량 낮아진 것"이라고 말했다.



서울 강남구 대치동의 '미도' 아파트 전경. 2025.09.08 [사진=이효정 기자 ]


이처럼 강남 재건축 단지에서 급매물이 등장하게 된 것은 각종 규제 강화 여파라는 분석이 나온다. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘3중 규제’로 묶이면서 재건축·재개발 단지의 매매가 더욱 까다로워졌다.
특히 조합설립인가 이후에는 ‘10년 보유·5년 거주’ 요건을 충족해야 조합원 지위 승계가 가능하다. 조합원 1인당 주택 공급도 1가구로 제한된다. 규제지역에서 재건축·재개발을 통해 분양을 받은 경우 5년간 재당첨이 제한된다. 다시 말해 동일 사업지에 2주택을 보유하고 분양 시기가 5년 내 겹칠 경우 1가구를 제외한 나머지는 현금청산 대상이 된다는 얘기다.
여기에 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 장기보유특별공제 축소 가능성까지 거론되면서 집주인들의 부담은 한층 커진 상황이다.
심형석 우대빵연구소 소장은 "5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 전반적으로 세금 부담이 커질 우려가 있는 데다 재건축 아파트 소유자들은 매도시 조합원 지위 양도, 5년간 재당첨 금지로 인한 현금청산 가능성 등으로 제약이 더 많아졌다"며 "일부 집주인들은 여건을 봐가며 매도하려고 할 수 있다"고 말했다.
다만 급매물 출회가 곧바로 집값의 대세 하락으로 이어질지는 미지수라는 진단도 나온다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "호가 대비 약 5% 낮은 가격의 매물이 일부 나오고 있지만 대출 규제 여파 등으로 매수자가 많지는 않다"며 "매도자와 매수자의 눈높이가 다를 수 있다는 점도 있고, 주택의 매도 기간을 고려했을 때 3~4월 중 급하게 매도해야 할 집주인들의 매도가 성사된 이후에는 거래가 줄어들고 매물이 잠길 것으로 보이는 점에서 집값 대세 하락으로 이어지기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
/이효정 기자(hyoj@inews24.com)