서울 서초구 대법원 청사 모습. /뉴스1


아파트나 오피스텔 분양 계약에서 신탁사가 “문제가 생겨도 사업 자금 범위에서만 책임진다”는 특약을 수분양자에게 미리 설명하지 않았다면, 입주 지연 등에 대해 신탁사가 고유재산을 써서라도 위약금을 물어내야 한다는 대법원 판단이 나왔다.
대법원 1부(주심 신숙희 대법관)는 수분양자 A씨가 코람코자산신탁을 상대로 제기한 위약금 등 청구 소송에서 원고 승소한 원심 판결을 확정했다고 6일 밝혔다.
A씨는 2018년 7월 코람코자산신탁과 창원 진해구에 있는 한 오피스텔 공급계약을 오션파라다이스릴게임 체결했다. 하지만 시공사의 자금난 심화 등으로 오피스텔 공사가 지연됐고, A씨는 2020년 1월과 같은 해 4월 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연됐다며 공급계약 해제 및 반환금·위약금 지급을 요구했다. A씨는 오피스텔이 준공되지 않아 입주가 지연됐기에 신탁사가 반환금 및 위약금 등을 지급해야 한다고 주장했다.
반면 코람코자산신탁은 릴짱릴게임 계약서 특약에 ‘신탁사는 신탁재산 범위 내에서만 책무를 부담한다’는 이른바 ‘책임한정특약’이 있다며 남은 사업 자금이 없으니 돈을 줄 수 없다고 맞섰다. 또 공급계약서에 ‘2019년 12월 예정’이라고 입주예정일이 기재된 건 맞으나 ‘정확한 입주일은 추후 통보 예정’이라고 명시돼 있기에 입주가 지연됐다고 보기 어렵고, 입주 지연이 있었더라도 시공사의 귀책사 바다이야기고래출현 유라고 했다. 이에 A씨는 특약에 관한 내용을 신탁사가 설명하지 않았다며 소송을 제기했다.
1심과 2심은 코람코자산신탁이 A씨에게 약 1500만원을 지급하라고 판단했다. 재판부는 “공급계약의 문언상 입주예정일이 ‘2019년 12월’임은 명백하고, 피고가 지정해 통보해야 하는 것은 ‘입주일’이지 ‘입주예정일’이 아니므로, 피고가 2019년 골드몽릴게임릴게임 12월로부터 3개월이 지난 2020년 3월 말경까지 오피스텔을 준공하지 못한 이상 입주가 지연됐다고 볼 수 있다”고 설명했다. 또 “피고가 시행사로 하여금 오피스텔을 신축하게 한 이상 시행사의 공사 중단 등으로 인한 오피스텔의 준공 및 입주 지연은 매도인인 피고 측 귀책사유에 해당한다”고 판단했다.
대법원도 피고의 상고를 기각했다. 대법원 카카오야마토 은 “준공 지연 및 그로 인한 입주 지연은 피고의 귀책사유에 해당하므로, 원고에게 약정해제권이 발생했다”며 “피고는 원고에게 계약에 따라 위약금을 지급할 의무가 있다”고 했다. 그러면서 “책임한정특약은 특별한 사정이 없는 한 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 봄이 타당하다”며 “피고가 원고에게 책임한정특약에 관한 설명의무를 다했다고 볼 수 없다”고 지적했다. 신탁사가 계약서에 유리한 특약을 넣었더라도, 고객이 그 위험성을 충분히 이해할 수 있게 설명하지 않았다면 책임을 피할 수 없다는 취지다.