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금융당국이 오는 7월부터 시행할 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)의 세부 내용을 발표하면서 무주택자들 셈법도 복잡해지고 있다.

전문가들은 새 정부 출범과 금리 인하 등 다수의 불확실성이 여전한 가운데 단기적으로는 시장 수요에 영향을 미치기 어려울 것이라며 장기적인 방향성에 집중할 필요가 있다고 조언한다.
21일 부동산 업계에 따르면 금융당국은 지난 20일 ‘3단계 스트레스 DSR 시행 방안’ 발표를 통해 오는 7월 1일부터 전 금융권의 주택담보대출·신용대출·기타 대출(카드론·주택 외 담보대출 등)에 1.5%의 스트레스 한국임업진흥원 DSR을 부과하기로 했다.
사실상 모든 가계대출에 미래의 금리 변동 위험을 반영하는 시스템이 구축·운영되게 된 것이다.
3단계 스트레스 DSR이 시행되면 전 금융권 주담대·신용대출·기타 대출에 1.5%의 스트레스 금리가 붙는다. 금융당국의 시뮬레이션 결과, 연 소득이 1억원인 사람이 30년 만기, 연 4.2% 금리의 혼 목돈 적금 합형(5년 고정+이후 변동금리), 원리금 균등상환 조건으로 주담대를 받는다고 가정할 경우 2단계 적용 시 한도는 6억3000만원이지만 3단계에서는 5억9000만원으로 약3300만원(5%)이 줄어들게 되는 셈이다.
다만 3단계 조치에서 지방 주담대는 제외하고 2단계 스트레스 금리인 0.75%를 올해 말까지 적용한다. 최근 지방 건설 경기가 1년거치19년 악화하고, 주담대 신규 취급액에서 지방 주담대가 차지하는 비중이 감소하는 점을 감안해서다.



서울 시내 한 은행 대출창구 모습. [사진 출처 = 연합뉴스]



전문가들은 이 같은 규제가 전체적인 주택 원리금균등 원금균등 시장에 영향을 미치기는 어렵다고 입을 모은다. ‘똘똘한 한 채’를 중심으로 서울 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동) 등에 여전히 매수자들의 수요가 쏠리고 있기 때문이다.

이 경우 자금 조달 능력이 상대적으로 부족한 실수요자 중심으로 거래 위축이 나타날 가능성이 높아진다.
함영진 우리은행 부동산리서치 고양이식대 랩장은 “스트레스 DSR 3단계 규제의 7월 시행에 따라 수도권의 대출 한도 감소(스트레스 금리 1.5%)는 있겠으나 급격한 주택시장 수요 위축은 제한적일 전망이다”며 “서울 아파트 매물 감소와 분양 진도율 저하, 임대료 상승 등에 따른 매매가 상승 움직임이 이어지고 있고, 기준금리 인하에 대한 시장 기대가 남아 있는 상황이기 때문이다”고 짚었다.
이어 “강남권 등 서울 내 상급지 교체 선호 지역은 이미 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 불가하고, 상당량은 자기자본을 가지고 이동하는 수요라 고급 유효수요의 대출 규제 효과는 제한적일 것으로 보인다”고 내다봤다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “스트레스 DSR은 ‘대출을 안 해주는 것’이 아니라 ‘대출 한도를 줄이는 것’이 핵심이다”며 “따라서 대출을 최대로 받아야만 주택 매수가 가능한 실수요자들의 경우 큰 영향을 받을 수밖에 없다”고 진단했다.
정부의 주담대 대출 규제를 강화하는 기조에 대해서는 “내달 선거, 인수위, 하반기 새 정부 초기라는 점을 감안하면 굳이 대출 규제를 완화해서 시장 수요를 활성화할 가능성은 낮다”며 “매매 활성화는 가격 변동 수반을 야기하기 때문”이라고 설명했다.