김제경 투미부동산컨설팅 소장 대한도시정비포럼은 <대한경제>가 만든 업계, 전문가, 조합(추진위)이 한 자리에 모여 정보를 교류하고 제도 개선 방안을 논의는 민간 협력 플랫폼입니다. 매주 각 분야 전문위원들의 시장 분석을 들려드립니다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장 /사진:대한경제 DB 지난 7월23일 열린 부동산 대토론회는 여러 의미로 화제가 됐다. 필자 역시 현장에 참석해 이주비 대출에 대한 업계의 애로사항을 전달하며 개선을 요청했다. 다만 이주비 문제와 함께 놓쳐선 안 될 과제가 있다. 정비사업 자체의 당위성이었다. 상대적으로 주목받지 못한 이 부분을 정비사업 전문가로서 짚어보고자 한다. 이날 토론회에서 이재명 대통령은 “재건축은 가구수가 크게 늘어나지 않고, 재개발은 오히려 총가구수가 줄어드는 게 통상”이라며 정비사업의 신규 주택 공급 효과에 의문을 제기했다. 이러한 진단은 정비사업의 근간을 흔들 수 있는 이야기였다. 먼저 팩트체크가 필요하다. 재개발ㆍ재건축 모두 일반분양을 진행하는데 왜 가구수가 줄어든다는 것일까. 재건축은 종전ㆍ종후 가구수 비교가 단순하지만, 재개발은 다르다. 핵심은 세대수가 아니라 가구수다. 6가구가 거주하는 다가구주택 소유자도 원칙적으로 1주택만 분양받는다. 황금성릴게임사이트 도로ㆍ상가ㆍ무허가ㆍ다세대 등 물건 유형이 복잡해 분양 자격 판단이 까다롭고, 현금청산자도 다수 발생한다. 그 결과 세대수는 늘어도 가구수는 감소하는 조합이 실제로 존재한다. 물론 모든 재개발이 그런 것은 아니며, 가구수가 늘거나 비슷한 조합도 많다. 다만 이 사실이 정비사업 무용론의 근거로 왜곡 이용되는 것이 문제다. 더 중요한 것은 ‘어떤 주택을 공급하는가’다. 서울 부동산 가격이 크게 올랐다고 하지만, 정확히는 ‘신축 아파트’ 가격이 오른 것이다. 서울의 빌라ㆍ오피스텔은 2021년 전고. 대비 크게 하락한 뒤 회복하지 못하고 있다. 2026년 7월 KB통계 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 약 16억원인 반면, 연립ㆍ빌라는 3억6000만원 수준에 불과하다. 지역별, 신축ㆍ구축 간 격차가 역대급으로 벌어진 상황에서 ‘평균 주택가격’이나 ‘전체 세대수’만으로 시장을 진단하면 본질을 놓치게 된다. 결국 중요한 것은 숫자가 아니라 ‘유효 공급’이다. 재개발ㆍ재건축을 통한 공급량이 기존 멸실주택을 고려하면 미미하고, 오히려 가구수가 줄어들 수도 있다. 하지만 선호되지 않는 노후주택을 시장이 열망하는 신축 주택으로 전환하는 것, 이것이 정비사업의 핵심 공급 원리이자 실질적으로 작동하는 ‘유효 공급’이다 체리마스터 다운 . 비아파트 공급 확대가 대안으로 거론되지만, 이미 가격이 무너진 비아파트를 더 지어봤자 효과는 제한적이다. 다주택 규제로 임대공급자가 줄어든 것이 비아파트 전월세 상승의 원인인 만큼, 임대인 양성 등 원인에 맞는 처방도 필요하다. 원주민 재정착률이 낮다는 지적도 마찬가지다. 조합원지위양도금지, 5년 재당첨금지 등 외지인이 매입하기 어렵게 만드는 규정들은 오히려 원주민들이 도중에 처분하고 싶어도 제값을 받기 어렵게 만드는 문제가 있다. 최근 분당 양지마을에서 사업시행자지정고시 직전 소유권을 급히 넘기고 근저당을 설정한 사례 역시 과도한 규제가 낳은 시장 왜곡이다. 재정착을 원한다면 처분을 막을 게 아니라 원주민에 대한 금융 지원을 강화해야 한다. 핵심은 꾸준한 정비사업으로 주택 공급이 원활히 이어져야 하는 데 있다. 아파트 가격이 높다면 아파트를 공급해야 한다. 도심에서의 아파트 공급 방법은 재개발ㆍ재건축뿐이다. 오래 걸린다고 안 하는 게 아니라 오래 걸리기 때문에 장기적인 안목으로 꾸준히 지원해주고, 빨리 시작할 수 있도록 해야 한다. 정비사업을 부정적으로 보는 시각 탓에 재개발ㆍ재건축이 지연되거나 멈춰버린다면, 기존 신축아파트들의 희소성만 더 높아지는 악순환이 반복될 수 있다. 이번 대토론회에서 놓쳐서는 안 될 화두는 바로 정비사업의 당위성이다. 등 외지인이 매입하